这两天，中指院发布了2026年1月份的房价数据。总体来说是新房房价继续上涨，二手房房价仍在下跌。
1月份，百城新建住宅均价为17,114元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.52%。主要是受益于成都、上海、杭州等城市的高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨；
1月份，百城二手住宅均价为12,905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点，同比下跌8.67%。二手住宅的价格在下跌，但有所收窄。
对比《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，去年下半年房价下跌的范围在扩大。其中二手房房价下跌的情况更加严重一些，二手住宅销售价格是连续几个月无论是环比还是同比均是全线下跌的，无一城市上涨。
二手房更能体现当下市场的真实供需情况，所以房地产市场是否真的企稳，二手房市场的表现更为重要。从目前二手房市场的表现来说，整体楼市确实仍在下跌之中。
为何新房房价已经出现止跌回涨的迹象，而二手房房价却仍在下跌？
最重要的原因是当下很多新房相对于二手房，在产品方面更具有优势。同等区位上，新房除了更新外，在产品设计、得房率方面都更具有优势。尤其随着“好房子”建设的推动，新房在层高、使用率、智能化等方面具有优势。但售价可能差不多，客户是会买新房还是二手房？
当然，目前还有一些二手房是具有竞争力，这类房子一般就是在市中心区的二手房，其区位优势是独一无二的，且周边基本上再难有新房供应了。这些区位的二手房具有区位的唯一性，其价格仍然表现比较坚挺。
与此同时，住房需求也正在发生结构性变化。随着住房市场逐渐由增量市场进入存量市场，虽然刚需可能依然占更大比例，但改善性需求也在快速的增长，“好房子”、“大房子”的需求也就会随之增加。
而实际上，当年受诸多限制的二手住房的品质并不太高，与当下新建的房子在品质上很难表现出竞争力，很多改善性客户首选还是买新房。
总之，在诸多原因的影响下，新房房价有走出下跌态势的迹象，而二手房房价仍在下跌之中。不过目前二手房市场也开始出现一些比较积极的信号，部分大城市的二手房成交量又开始回升，成交量回升往往是价格回涨的前兆。
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