楼市已进入2026年，从当前的市场信号来看，住房市场正在经历一场结构性的“抛售潮”，但需要指出的是：这并非全面崩盘，而是深度分化下的价值重估。
房价正在“加速见底”，但这个“底”对不同城市、不同区域、不同品质的房产而言，含义截然不同。
一、市场出现抛售潮的原因
1、人口结构趋势不可逆转
2026年，中国老龄化将更加深入，适龄购房人口（特别是25-40岁主力人群）持续减少，这是长期利空的基本面。
2、房地产存量巨大和高空置率
经过二十多年的高速发展，许多城市（尤其是三四线及部分二线）住房供应已饱和。高空置率意味着市场存在大量“隐性库存”。
3、宏观经济与收入预期
如果未来两年经济复苏不及预期，居民收入增长乏力，对未来的信心不足，会持续抑制购房需求。
4、政策效果的边际递减
尽管目前各地“救市”政策频出（取消限购、降首付、降利率等），但如果不能扭转收入和市场信心，政策刺激的效果会越来越弱。
5、房地产税等长效机制的可能推进
虽然短期内全面推出可能性不大，但任何关于的楼市相关讨论，都可能影响持有多套房产持有者的预期，促使其提前处置资产。
6、开发商和投资者面临财务压力
部分高杠杆房企和投资者的现金流问题可能在未来两年内达到临界点，被迫出售资产以回笼资金。
二、抛售潮具有“结构性”特征
数据显示，全国二手房挂牌量已突破1300万套（截至2025年9月），武汉、成都等城市挂牌超20万套。但成交周期拉长，很多房源挂半年以上仍难成交。
多套房持有者因持有成本上升（如房地产税试点、物业费、空置损耗）开始主动“割肉”离场。三四线城市远郊盘、老破小、非学区房成为抛售主力，部分降价40%仍无人问津。
由此可以得出结论，目前抛售主要集中在三四线城市和“劣质资产”，而非所有房产。
三、抛售潮现状
驱动群体 占比 行为特征 典型城市表现
投资客离场 约42% 锁定2015–2018年高收益资产，主动退出非核心区房源 深圳2018年前购入房源挂牌占比达42%，挂牌价普遍低于市场价5%-8%
改善型置换 约38% “以旧换新”优化居住品质，抛售老旧/远郊房，置换核心区大户型 上海、深圳福田、南山等区域改善型成交回暖，链家1月签约量环比增26%
资金承压业主 约20% 为缓解债务压力或避免断供，被迫降价抛售 三四线城市远郊别墅成交周期超600天，部分房源降价40%仍难成交
关键数据：截至2026年1月，全国二手房挂牌量突破850万套，创历史新高，但成交量同步回升，表明抛售正转化为真实交易，市场进入“出清-修复”通道。
四、虽然房价正在加速赶底，但分化格局已成，核心资产率先企稳
1、一线城市和强二线城市的核心地段（近地铁、优质学区、小户型、物业管理好）价格已趋稳，甚至局部微涨；
2、上海等城市出现“少售”现象：2025年底以来，二手房挂牌量下降10%以上，连续三个月月成交超2万套，老破小也初步筑底；
3、三四线及人口流出城市则仍处于下行通道，高盛预测2027年前全国平均房价或年降10%，但主要由这些区域拖累。
这些现象表明，房价“底”不是统一价格，而是市场对“真实居住价值”的重新定价。
全国房价走势（2026年1月）
城市层级 新建商品住宅环比 二手住宅环比 同比降幅
一线城市 -0.3%（收窄） -0.9%（收窄） -7.0%
二线城市 -0.4% -0.7% -6.0%
三线城市 -0.4% -0.7% -6.0%
核心城市分化表现
上海陆家嘴、北京海淀：次新房价格逆势微涨2%-3%，去化周期缩短至12个月，优质资产抗跌性凸显。
深圳：元旦期间二手房看房量同比上涨81%，1月贝壳签约量环比增26%。
成都、武汉：二手房均价1月环比分别下降1.27%、1.19%，仍处下行通道。
结论：房价“见底”仅发生在人口流入、产业支撑强的核心城市优质板块，非核心区域仍面临长期阴跌。
五、促使房价见底的三大因素
1、政策托底：降首付、降利率、购房补贴等措施虽无法逆转趋势，但减缓了恐慌性抛售。目前出台的政策红利，已促使交易成本下降：
增值税新政：自2026年1月1日起，个人出售满2年住房免征增值税，不满2年税率由5%降至3%。以300万元房产为例，税费从15万元降至9万元，节省6万元。
房贷利率历史新低：首套商贷利率普遍降至3.05%-3.5%，部分城市下浮至2.6%（公积金）。百万贷款30年，月供可省1000元以上。
持有成本攀升，倒逼资产优化：住宅物业费年均上涨12.3%，高端小区达10元/㎡/月，多套房持有者“以租养贷”模式彻底失效。租金回报率中位数达2.06%，超过银行存款利率，金融属性逆转，吸引长期投资者回流。
2、需求理性化：购房者从“投机”转向“自住”，更关注通勤、配套、居住体验；
3、供给出清：大量低效库存正在被市场淘汰，劣质资产流动性枯竭，倒逼业主降价或退出。
六、房价见底的主要特征
房价加速见底描述的是一个价格寻底的过程，通常伴随着以下市场特征：
1、成交量可能放大： 恐慌性抛售和抄底需求同时出现，交易活跃度上升。
2、价格下跌斜率变陡： 房价下跌速度加快，从阴跌转为急跌。
3、市场情绪极度悲观： 这是市场出清的必要阶段，意味着最后一批“死多头”也开始放弃。
七、市场表现不会一刀切，将呈现出多元化特征
目前的现实情况是，中国房地产发展处于不平衡状态，房地产市场与经济发展同步，早已不是铁板一块，已极端分化。因此“抛售潮”更有可能发生在以下地区：
1、远离核心城市群的偏远三四线城市。
2、配套差、供应量巨大的新区、郊区。
3、品质差、无学区的老破小房产。
而一线城市和强二线城市的优质地段、高品质住宅，由于其稀缺性，可能表现出极强的抗跌性，甚至率先企稳。
政策的强大托底能力
中国政府拥有强大的政策工具箱。房地产关联着金融稳定、地方财政和就业，一旦出现系统性风险苗头，政府极有可能出台史无前例的强力干预措施（例如更直接的政府收购存量房、更大规模的货币化安置等），从而改变市场下行路径和节奏。
目前面临困境
1、结构性失衡加剧
核心城市“有价无市”与三四线“有市无价”并存，政策难以“一刀切”。
2、资产流动性枯竭
房龄超20年、无电梯、非学区房源，单价跌破3000元仍难成交，沦为“资产死角”。
3、预期修复缓慢
居民资产负债表尚未修复，购房信心仍受制于就业与收入预期。
未来展望
对于楼市未来趋势判断，2026年为“筑底之年”，2027年或迎回升。
从目前交易量来看，一线城市1月环比增9.5%，全国26城实时成交反常上涨，2026年总交易量跌幅收窄至5.0%（2025年为6.8%）。核心区止跌企稳，非核心区持续下行，住宅市场筑底信号已现，2026年为“关键转折”。
库存状况，全国挂牌量超850万套，但核心城市库存去化周期降至15个月，库存去化周期连续6个月缩短，底部临近。
未来预期，专家预测，若政策“一次性给足”，不搞“添油战术”，楼市2026年见底，2027年或迎全面回升。
笔者认为，对于楼市预测的时间概念认识必须清晰，“2026年”这个具体时点只是住房抛售潮的开始，而市场演变则是一个连续的过程，下跌和出清可能从现在起持续数年。
由此可见，“见底”是一个过程，而非一个点。市场底部的形成非常复杂，可能是“L型”（长期低迷）、也可能是“U型”（缓慢磨底）。所谓“加速见底”后，不意味着立刻V型反弹，更可能进入一个漫长、平淡的底部盘整期。
综上所述，目前房价见底信号初现，但底部尚未完全确认尽管市场持续承压，但多个指标显示底部正在接近。2026年不是房价“崩盘年”，而是“价值回归年”。
抛售潮的出现是市场自我修正的过程，正如业内人士所言：“有人的地方才有房价，没人住的房子只是钢筋水泥。”无论是房产持有者还是购房者，只有认清这一点，才能在这一轮调整中规避风险、甚至抓住机会。
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